マンションの資産価値

マンションの売買は数千万円から億単位の契約であり、人生にそう何度も訪れるものではないでしょう。そのため、初めてマンションを購入する場合であってもしっかりとした知識に基づいてマンションを選択しなければ、数年後引っ越し等で売却する際に、莫大な金額を損してしまうこともあります。

今回は、今から購入を考えている方、所有しているマンションを数年後に売却しようと考えている方など、資産価値について詳しく知りたい方々に向けて、解説していきます。

資産価値とは

建物の資産価値とは、財産としてどれほどの額であるかや、市場における取引価格のことです。資産価値が影響を及ぼすのは、建物の売却価値と収益価値です。つまり、難しく考えずに簡潔に説明すると、「その建物がどれほどの値段で売却、もしくは貸し出しできるか」ということです。資産価値が高ければ高いほど、売ったり貸したりする際に高い値段がつけられるということです。売却額のことを「売却価値」、貸し出しによる家賃収入を「収益価値」と呼びます。

資産価値が重要視される理由

マンションの資産価値は近年さらに重要視されてきています。その主な理由は、生涯における住居の購入回数が増加傾向にあることと、マンションの資産運用の手段としての定着化の二点があります。

まず一つ目の理由として、生涯に何度か住み替えを行う人が増えてきたことがあげられます。国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、現在80歳前後の高齢者は生涯の引っ越し回数が平均3.5回なのに対して、ちょうど子供が自立していく世代である50歳前後の方の生涯の平均引っ越し回数は約4.5回にのぼっています。つまり、現在新たに住宅を購入する世帯持ちの世代は、何度か住居を住み替えることが一般的になってきているということです。以前はマイホームを購入する際は、生涯住み続けることを前提として購入することが多かったです。しかし現在は、子供世代の独立や勤務方法の多様化などで、ライフステージに合わせて住みやすい住居に何度か引っ越すことが当たり前になってきています。そのため、住み替えごとに以前の住居を売却して新たにマンションや一軒家を購入するとなると、現在住んでいる建物の資産価値というのが自ずと重要視されてくるのです。

資産価値が重要視されるもう一つの理由として、マンション購入を資産運用の手段として捉える考え方が広まってきているということです。資産運用というワードが急激に注目視されている中で、マンションを購入し賃貸として貸し出し、収益化する方法はかなり普及してきています。ローンを組んで購入すれば住宅ローン減税を受けることもでき、付随するメリットが多いのも魅力です。資産形成としてマンションを購入する際は、資産価値がとても重要になってくることは言うまでもないでしょう。先に述べた通り、賃貸に出す際も家賃の設定には資産価値が大きく関わってきますし、購入額が高くても数年経ったら価値が暴落してしまうような物件は好まれません。

耐用年数と減価償却

建物の資産価値を考える際には耐用年数と減価償却について理解しておく必要があります。

耐用年数とは、建物の種類や建材ごとに法的に定められた資産価値が０になるまでの年数のことです。例えば、コンクリート造のマンションであれば耐用年数は４７年、木造であれば２２年と定められており、それぞれ築年数が耐用年数に達すると資産価値が０になってしまいます。あくまで法的な価値が０になるまでの年数であるため、耐用年数を過ぎても住み続けることはできますし、中古物件として売却することもできます。

減価償却は、固定資産の価値を分割して費用計上する会計方法です。毎年の減価償却額は、建物の場合は耐用年数で丁度資産価値が０になるように計算されます。

耐用年数や減価償却について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

お手軽な計算方法

それでは、今自分が所有している住まいの資産価値を簡単に計算する方法をご紹介します。これは実際に銀行や不動産会社が資産価値を計算する際に用いられる方法でもあるので、大まかな価値が知りたい方はぜひお試しください。

また、注意点としてそれぞれの計算方法は目的が異なるため、計上結果が異なるということです。

再建費用を用いる方法

まず１つ目はその建物を同じ条件で再建する際にかかる費用を用いて計算する方法です。マンションの資産価値を計算する場合であれば、その土地に同じ建物を再建することを想定して、再建にかかる費用から現在の築年数分の減価分を差し引いて計算します。

この計算方法は、固定資産の法的価値を測るためのものです。主に金融機関が融資をする際に建築物の担保価値を計算するために用いられます。

市場価値を比較する方法

２つ目は類似した物件の市場価値を参考にする方法です。立地や建材、構造が同じ物件であれば資産価値も同程度であるという考え方から、過去の売却額などを用いて計算します。例えば、同じマンションの隣の部屋が資産価値３０００万円であれば、自分の部屋は同じ条件であるため大方３０００万であると判断できるのです。

この計算方法は、物件を売却する際の売却額を概算するために用いられます。

資産価値が下がりにくい三要素

資産価値の落ちないマンションには共通した特徴があります。

立地条件が良い

資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、最も重要な特徴は「立地条件が良いこと」です。なぜなら、内装や設備であれば後からでもリフォームやリノベーションで作り直すことができますが、立地は後から変えることができないからです。 立地条件を考えるとき、具体的には以下のポイントをチェックしましょう。

人気のエリアかどうか

人気のエリアであることは資産価値の落ちにくいマンションの特徴です。多くの人が住みたい！と憧れを持つようなエリアであれば、需要が高いため売却を有利に進めることができるでしょう。 具体的には、吉祥寺や横浜、目黒といったもともと人気の高いエリアや、北千住や流山おおたかの森などのように近年再開発が進められており、今後ますます人気が高まるであろうエリアが挙げられます。

交通アクセスが便利かどうか

マンションを選ぶ際に交通アクセスについてチェックする方は多いです。駅からマンションまでの距離が近いだけでなく、多くの路線が乗り入れている都心や職場、学校までの時間が短い、乗り換えの必要がないなど、交通アクセスのいいマンションは人気です。そのため、住みやすさを最優先し、交通アクセスのよいマンションは資産価値も非常に高いです。 反対に、移動は車や自転車がメインだからなどの理由で交通アクセスの悪いマンションを購入すると、売却時に資産価値が低く思うような金額で売却できない可能性があるので注意しましょう。

周辺施設が充実しているかどうか

マンションの設備だけでなく、周辺施設が充実しているかどうかも資産価値を大きく左右するポイントです。生活を続けるうえで、マンションの周辺施設が充実しているかどうかはとても重要です。 たとえ人気のエリアのマンション、閑静な住宅街にあるマンションであっても、近くにスーパーやコンビニ、商店街などがないようであれば生活しにくく、資産価値は低くなってしまいます。 小さな子どもがいる家庭や高齢者がいる家庭であれば、学校や病院が近くにないのは不安要素です。仕事帰りや夜中でも気軽に買い物ができるなどの便利さも資産価値においては大きく影響します。 また、これらの生活に必要な基本的な施設だけでなく、大型の商業施設や観光地、遊園地などが近くにあると、資産価値が高くなる傾向にあります。

需要の高い間取りである

資産価値の落ちないマンションを選ぶうえで、次に重視すべきは「需要が高い間取りであること」です。なぜなら、せっかく好立地のマンションであっても使いにくい間取りであると資産価値は落ちてしまうからです。 需要が高い間取りを見極めるには、周辺のマンションにはどんな人が住んでいるかを調べてみるのが1つの方法です。 例えば、周辺マンションにファミリー世帯が多いのであれば、3LDKや4LDKの広い間取りでも需要が高くなるため、資産価値は落ちにくいでしょう。また、周辺にコンパクトマンションが多いのであれば、1Kから2LDKなどの1人暮らし世帯や夫婦2人世帯向けの間取りのマンションの方が資産価値を保ちやすいでしょう。 

日当たり・眺めが良い

資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、次に重要な特徴は「日当たりや眺めが良いこと」です。 マンションは日当たりの観点から南向き、東向き、西向き、北向きの順番に人気があり、この順番で資産価値が高くなる傾向があります。 南向きと北向きの資産価値の差は10％ほど。そのため、資産価値の点では南向きのマンションが最もおすすめです。東向きと西向きとでは日照時間はほぼ変わりませんが、午前中に日が入る東向きの方がやや人気があります。 ただし、日当たりや長めの良さは周辺の建物によっても左右されるため、注意が必要です。例えば、南向きのマンションであっても目の前に大きなマンションが建っていれば、日当たりも眺めも悪くなり資産価値は下がります。入居後にマンション建設がはじまる可能性もなくはないため、念のため不動産会社に建設予定のマンションなどがないか確認しておくと安心です。 また、同じ理由から高層階のマンションほど資産価値が高くなります。遮るもののない高層階であれば、日当たりも眺めの良さもばっちり確保できるためです。

資産価値を保つ方法

建物の資産価値は、必ずしも設計や立地等の条件で築年数による低下が決まってしまう訳ではありません。マンションの資産価値は適切な修繕計画によって保つことができます。ここでは、どのように大規模修繕が資産価値を保つのかについて解説していきます。

大規模修繕について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

耐震改修工事

建物の耐震性を向上させることは、マンションの資産価値向上に直結します。1981年6月以前に建築確認申請されたマンションは、旧耐震基準で建てられているため、巨大地震発生時に、建物の損壊や、建物内部の人命に危険を及ぼす可能性が指摘されています。このようなマンションの管理組合は、耐震改修工事を優先的に考えなくてはなりません。

断熱改修工事

サッシを複層ガラス窓に交換したり、構造材内部に断熱材を充填したりすることで、マンション全体の断熱性が高まります。断熱性が高いマンションでは、冬場でも建物内の暖かい空気が屋外に漏れにくくなりますので、建物全体のエアコンの消費量が減り、省エネ性も大いに向上します。

バリアフリー化工事

居住者の年齢層が高齢化するにつれて、廊下や階段の手すりや、エレベーター、段差のないスロープ式のエントランスなど、バリアフリー設備の追加が必要になってきます。  設備にバリアフリー性という新しい価値を追加することは、マンションの資産価値を十分高めると言えるでしょう。  

防犯改修工事

モニター付きのインターホンや、エントランスのオートロック、エントランスドアのガラスを割れにくい防犯ガラスと交換するといった防犯改修工事も、資産価値を高める工事に含まれます。  

外装改修工事

外壁の広範囲を、よりグレードの高い塗料で再塗装すると、建物の資産価値を高めたとみなされることがあります。外壁塗装用の塗料には、数段階のグレードが存在し、上位グレードになるほど耐久性が高くなります。例を挙げると、塗料の中で最も長い耐用年数を持ち、耐久性が非常に高いフッ素樹脂塗料や、紫外線が当たると表面の汚れを分解する光触媒塗料、断熱・遮熱性能を持った塗料などが、耐久性が高いとされる塗料です。