大規模修繕とは？定義から工事内容まで徹底解説！

2021年12月3日2024年2月26日

大規模修繕とは

大規模修繕とは、マンションの年月が経ち、建物や設備の老朽化による劣化や、重大な不具合の発生を防ぐために計画的にまとめて実施することです。

なお大規模修繕の進行は分譲マンションでは管理組合、ワンオーナーの場合はオーナーが主体となって、長期的な修繕計画に基づいて行います。

その計画の中でも、工事内容の規模が大きく、高額な工事費用や長期間にわたる工期になるものを大規模修繕と定義づけています。具体的には、外壁の補修工事や防水工事、塗装工事などがあります。ここからは、工事内容について詳しく解説していこうと思います。

大規模修繕はなぜ必要なのか

それでは、なぜ大規模修繕が必要なのでしょうか。
それは、マンションを利用する上での安全面や、利便性の向上はもちろんですが、マンション自体の資産価値を向上させることにつながるからです。

どのような建物でも、時間の経過とともに雨風にさらされることことで、老朽化が進行していきます。それは、建物の外観から見受けられる場合もあれば、見えない建物内部に影響する場合もあります。

何もしないでそのままにしておくと、見た目の劣化はもちろん、マンション利用者の生活に支障をきたすトラブルが発生してしまう恐れもあります。そのため、設備の補修を調査する段階から大規模修繕を行うことで、建物自体の安全面の耐久度や利便性を維持・向上させることができます。

また「修繕」という言葉を聞くと、問題箇所を直すというイメージを持たれるかと思います。しかし、大規模修繕とは、内装や外装のリニューアル、新しい設備を導入するなどといったことも意味します。そうすることで、新しい入居者や購入者にとって魅力的な物件となり、建物自体の資産価値が向上する事につながります。

このように、入居者の生活をよりよくする「豊かな暮らしづくり」と、建物自体の設備面を強化する「資産価値を向上する」という二つのメリットがあるので、大規模修繕は定期的に行うことが必要とされているのです。

大規模修繕って具体的に何をするの？

では大規模修繕の定義、行う必要性がわかったところで、実際に何をするのかをご紹介していきます。

0.建物診断調査

建物診断調査とは、大規模修繕工事の着工前に、隣接する建物や、外構等の現況を把握するための調査のことです。また大規模修繕工事終了後の影響の有無を判断するために行われます。元々は国や地方公共団体などの発注の際に行われていましたが、近年ではマンション建設や解体工事などにおいても、施工会社によって行われるケースが増えてきました。

建物診断調査は以下の４つの過程で行われます。

①目視調査

建物の外観状況を観察し、劣化状況を把握する作業です。

②打診調査

モルタルやタイルの浮き状況をテストハンマーなどを用いて確認し、ひび割れ幅の延べ㎡を把握する作業です。

③付着力試験

塗面やタイル、シーリングの定着強度を測定します。引張試験機により破断した時点の数値を確認します。

④中性化テスト

コンクリートの中性化は待機中の二酸化炭素が侵入することで起こります。これによりひび割れや剥離を起こす可能性があるので、エタノール溶液を散布してpHの値を確認します。

1.仮設工事

仮設工事は、大規模修繕を行う職人の安全のために行います。この仮設工事は、大規模修繕を行う上で最も重要な工事です。それは、職人の人命に関わる工種であるとともに、しっかりとした仮設工事が、安定した作業体勢や作業効率に大きく関わってくるからです。
作業環境の向上は、大規模修繕の品質の向上につながるということです。

仮設工事には大きく分けて２種類の仮設工事があります。

・共通仮設
・直接仮設

前者は、現場事務所や作業員詰、洗い場や仮設トイレといった工事現場周辺の仮設設置工事のことを指します。この工事は、現場の立地状況やスペースの問題から全て同じ内容で設置できるものではない為、状況や金額に応じた判断が必要です。

後者の直接仮設は、建物に直接関わる足場などを設置することです。足場は作業をする上での土台となるので、冒頭でも述べた通り職人の作業を大きく左右します。依頼をする立場にある方は、事前項目として足場に関する内容や金額などの確認は慎重に行うようにしましょう。大規模修繕の費用のうち、仮設工事は約２割を占めることが多いので金額面と内容のバランスも確認しておきたいポイントです。

2.下地補修工事

コンクリートは外気の温度が高いと膨張し、温度が低いと収縮するという性質があります。年数が経過するごとにコンクリートは膨張と収縮をくりかえし、ひび割れが発生する等の不具合が起こります。ひび割れから雨水が侵入し、内部の鉄筋の腐食を促して建物の寿命が縮まることにつながります。これを修復するのが下地補修工事です。

具体的には、下地面に生じた凹凸や亀裂、欠損などを削り取ったり、埋めたりする作業のことです。

3.タイル補修工事

タイルは、主に壁や床の装飾や保護のための仕上げ材料として用いられます。

タイルも下地と同様に時間の経過とともに、劣化が進行していきます。タイルは建物の外観を形成する重要な部分ですが、剥落の危険性を防止することを大前提に補修を進めます。

タイルの劣化による危険性は、下地との兼ね合いで生じてきます。膨張や伸縮を繰り返す中でコンクリートとタイルの間に隙間が生じて浮きが発生してきます。そのため、まずはコンクリートとの接触不良がないか打検ハンマーを用いて打診を行います。

打診によって施工箇所を確認したのち、マーキングを行なって電動カッターにより補修箇所を切り取ります。不要となったタイルを除去し、新たなタイルを貼り付け目地を埋め込むことで補修が完了します。

4.シーリング工事

シーリングとは、建物の各種部材の接合部や隙間を埋め合わせて、気密性を高めたりガラスなどに対して固定する働きをする材料のことです。

このシーリングは、下地を雨風や、地震などの衝撃から守る役割を果たしていますが、時間とともに劣化するものです。そのため、シーリングの劣化が始まると、タイルや下地にも劣化が広がっていくという仕組みです。

シーリング材を新しくすることで、気密性が高まり、雨水の侵入を防ぐほか、建物自体の断熱性が高まるなどの効果も期待できます。

5.外壁塗装工事

外壁塗装は、建物の保護と美観を保つために行う作業です。塗料の種類は近年求める性質によって様々なものが存在しますが、おおよそ５〜10年で色褪せが生じたり、ひび割れが生じてしまいます。

この最大要因は静電気によるものです。塗料の表面に帯電した静電気が、紫外線や風雨を塗装面に付着させてしまうことで、色褪せたり、黒ずみやひび割れが生じてしまいます。

大規模修繕は10年周期で行われるので、既存の塗料よりも進んだ性能を持つ塗料を選べるケースがほとんどです。もっとも表面を形成する塗装部分を修繕することが、建物自体の耐久性・美観性を保つ上で大事なポイントであり、資産価値を大幅に向上させます。

6.鉄部塗装工事

鉄部塗装工事とは、外壁周りや共用部に付帯する鉄部の塗装を行う工事のことです。

鉄部の場合は表面の錆びが内部に向かって進行していく性質が強く、多くの鉄製品では塗装が必須になってきます。均一に施された塗装により鉄部は長持ちしますが、一度の塗布では難しいので、単一の塗料でも重ね塗りをする必要があります。

まずは鉄部の下地の確認を行い、下塗りを行います。この下塗りでは、主に錆び止めの効果がある塗料を塗布します。続いて中塗りを施し、色の確認や、塗料の乗り具合の確認を行います。次に上塗りを行い全体の色味を整えたり、塗りムラの確認をします。この３段階を終えた後に、仕上げの確認を行って鉄部の塗装工事は完了します。