どんな仕事？

大規模修繕を進めていくにあたって必要不可欠なのが、専門知識を有した人材のサポートです。管理組合や修繕委員会は、大規模修繕に必要な手続きや決議を行いますが、修繕に関する有識者が構成員に必ずいるというわけではないので、建物診断や改修設計等専門知識の必要な工程にあたりパートナーの協力が必須です。

大規模修繕コンサルタントは、一つ一つの建物に最適な修繕計画を提案して、工事の監理や竣工後のサポートまで、大規模修繕の工程全般で管理組合や修繕委員のサポートをしてくれます。この記事では、その役割や契約した際の利点から、コンサルタントの選び方、費用の相場まで、詳しくご紹介していきます。

修繕コンサルの役割

修繕コンサルの役割は、主に以下の５つに分けられます。それぞれの工程で、専門知識と経験を活かして提案、実施を担当します。

・建物診断
・修繕計画設計
・施工会社選定の補助
・工事監理
・長期修繕計画作成とアフターケア

ここからはそれぞれについて業務の詳細を解説します。

建物診断

大規模修繕を行う際、修繕の必要性を調べるために建物診断を行います。目視や専門器具を用いて建物の劣化状況を確認します。

大規模修繕コンサルタント業者によっては建物診断の段階において、精密な調査の他にも、居住者へのヒヤリングや過去の修繕履歴の把握等を代理で行ってくれる業者もあります。理想の修繕計画を設計するために居住者の要望を集めて、建物の劣化を防ぐだけでなく快適な居住空間を作る計画へと近づけます。

修繕計画設計

建物調査で得られた劣化状況の情報から、修繕箇所の優先度を判断して予算内で最大限の修繕計画を設計してくれます。コンサルタントは豊富な知識と経験から、劣化した部分に最適な工法を選別してくれるだけでなく、事前でヒヤリングした居住者の要望を元に建物のグレードアップを図り、また修繕積立金を把握してそれぞれの工事に最適な予算配分を算出してくれます。
工事の工程それぞれにどのくらいの費用、時間がかかるかなど、どうしても管理組合や修繕委員だけでは把握できない部分が多いので、修繕計画を設計する場面では専門知識を有したパートナーの協力は不可欠です。

施工会社選定の補助

大規模修繕コンサルタントは、施工会社の選定の補助も行います。暫定の修繕計画を元に施工会社を募集して、最適な会社を提案してくれます。施工会社の選定方法は、数社に見積もりを依頼して、その額や会社の実績から選ぶ方法が主流です。コンサルタントはその前段階で、工事の内容について具体的に提案を求め、修繕計画それぞれに適した経験や知識を有する施工会社を客観的に判断してリストアップしてくれます。＜・sぱん＞

施工会社とは着工前の段階から竣工後においても綿密な話し合いを繰り返していく流れになるので、最終的には管理組合や修繕委員が信頼できる会社に依頼することが大切です。そのため、あくまでコンサルタントはリストアップや見積書の依頼と比較など、補助的な役割に留まります。

工事監理

大規模修繕工事のおける、「設計業務」「工事監理業務」もコンサルタントの業務の1つです。

大規模修繕工事を行うにあたって、工事内容や仕様などの改修の「設計」を行い、更に設計通りにきちんと工事が行われているかをチェックする「監理」の業務です。工事中のチェックは、一般の方には難しいので管理組合に代わってコンサルタントが工事をチェックしてくれれば安心が得られる、というメリットもあるでしょう。

長期修繕計画作成とアフターケア

マンション大規模修繕を計画するうえで、長期修繕計画が重要になります。

長期修繕計画は、マンション管理組合が中心になって作成する長期的な修繕計画になり、10年～30年程度の期間を対象として、経年劣化や不具合の修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを計画するために作成されます。基本は「快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するための修繕」や「建物及び設備の性能向上を図る改修」を適切に計画するものであり、マンションでは長期修繕計画が必要不可欠といえます。そこで、コンサルタントは長期修繕計画が正しく作成されているのかの確認を行うとともに、その計画をもとに大規模修繕工事を進める必要があります。

コンサルタントの選び方

大規模修繕コンサルタントを選ぶ上で注意するべき点はいくつかあります。実績や技術があるかどうかは、過去の案件数、従業員の資格等を調べれば確認でき、大まかに把握できるので、まずはインターネットで調べてみましょう。また、大規模修繕は長期間で大規模なプロジェクトであり、費用も膨大なので、理想の修繕計画を成し遂げるために信頼のおけるパートナーとコミュニケーションをしっかりととる必要があります。コンサルタントを選ぶ時には、きちんと話し合いが可能で建物の資産価値や住民のことを第一に考えてくれる業者を選ぶようにしましょう。見分け方としては、コンサルタント費用の内訳が明確であったり、契約内容をわかりやすく説明してくれる業者とは良好な関係を築けるでしょう。

大規模修繕コンサルタントの選び方については詳しく解説した記事があるので、ぜひそちらもご覧ください。

費用の相場

大規模修繕工事のコンサルタント費用相場は、戸あたり約2〜3万円または総工事費用の約5〜10%のいずれかとなります。例えば、約50戸のマンションの大規模修繕工事であれば、約100〜150万円というコンサルタント費用になると考えられます。あるいは、約2000万円の大規模修繕工事であれば、コンサルタント費用は、約100〜200万円程度が相場と計算することができます。

ただし、コンサルタント費用は、コンサルタントがどこまで大規模修繕工事に関わったか工事期間はどのくらいかかったかによって変動しますので、あくまでも目安の費用とお考えください。

コンサルタントのメリット

大規模修繕において、コンサルタントを雇うことによるメリットは主に以下の三点です。

円滑に進む

コンサルタントは大規模修繕を進めるにあたって必要な手続きや工程をスムーズに行い、最適な修繕計画を発案するプロフェッショナルです。複雑な業務の多い大規模修繕で、豊富な経験と知識を持つコンサルタントが居れば、完璧に把握された流れに沿って円滑に進められます。

客観的な判断

主に大規模修繕に関わるのは、管理組合や修繕委員、居住者、施工会社の三つの立場の人間です。これらの立場からの要望や提案をまとめるのに、第三者目線から客観的に判断してもらうことが効果的です。そこでコンサルタントによる公平な判断で修繕計画、予算の決定、工事の監理を行ってもらえるというメリットはとても大きいものです。

負担が減る

大規模修繕にあたって、コンサルと契約しない場合、施工会社に直接諸手続きや修繕計画の作成を依頼したり、管理組合が自ら行うという方法もあります。しかしその場合、施工会社とのコミュニケーションを常に取り続ければならず、また外部に委託せずに進める場合は膨大な量の業務に加えて、通常の管理組合の業務も並行して行わなければなりません。コンサルタントに依頼することで管理組合や修繕委員の負担は大幅に軽減されるため、その分住民とのコミュニケーションやケアに時間を割くこともできます。

コンサルに依頼する際の注意点

コンサルタントと比べて、マンション側の人間は知識も経験も浅いため、注意しなければ悪質なコンサルティングを受ける危険性があります。良質なコンサルタントの選び方については解説したので、ここでは最も注意すべき談合について話しておきます。

コンサルタントに限らず、修繕計画の設計を委託する場合、委託先が施工会社と癒着して工事価格を操作する談合が横行しています。修繕工事について組合側の知識がないことが多いため、工事の価格相場がわからずぼったくりに近い見積もりを出されても気が付かないことが多いためです。

対処法として、必ず施工会社数社に見積もりを依頼する、組合側が塗料や資材の価格帯を把握し妥当な工事費用かどうか判断する、施工会社の選定においてはコンサルタントを介さないようにする、などがあります。

経験や知識は浅くとも、コンサルタントや管理会社に頼りきりにならず、組合や委員内でしっかりとした計画を練って大規模修繕を進めていくことが、こうしたトラブルを防ぐために重要です。