発注形式
マンションの大規模修繕工事では、工事を行う施工業者以外に、専門業者に管理や建物調査などの専門業務を発注することがあります。ここでは。設計管理方式の特徴とメリット、デメリットなどに追加して、他2種類の発注方式を解説します。
設計監理方式とは、実際に工事を行う施工業者とは別に、建築士又は建築士を有する設計事務所・建設会社・管理会社等を選定し、合意形成までの段階では、調査診断・改修設計・施工業者の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理業務を委託する方式です。
設計管理方式とは
設計監理方式とは、実際に工事を行う施工業者とは別に、建築士又は建築士を有する設計事務所・建設会社・管理会社等を選定し、合意形成までの段階では、調査診断・改修設計・施工業者の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理業務を委託する方式です。
設計管理方式のメリット
設計管理方式のメリットは主に三つあります。
一つ目は、建物診断、工事設計と、本工事が分離しているので、必要とされる工事を客観的に見極めた上で工事内容を定めることができ、結果的に工事費用を抑制することができる場合があります。
二つ目は、入札の競争原理を導入して、施工業者を選定することができるということです。
三つ目は、依頼元である管理組合の立場にたった工事監理が行われるということです。工事内容・工事費用の内容の透明性の確保、責任所在などの点で、建築・技術知識の少ない管理組合が工事を行う場合には、望ましい方式だと言えます。
設計管理方式のデメリット
設計管理方式のデメリットは、主に二つです。
一つ目は、単純に工事費以外に、設計監理業務費用として専門家の費用が発生するということです。メリットの一つ目により、管理組合の費用負担の総額が抑制できる可能性はあります。
二つ目は、談合を防ぎにくいということです。マンションの大規模修繕工事について、「談合」や「悪質コンサル」が近年話題になっています。国土交通省からの通達もありメディアでも多く取り上げられ、多くのマンション管理組合さまの知るところとなりました。大規模修繕工事を前に危機感を持ってお問い合わせくださる方も多数いらっしゃいます。ここで言う「談合」とは、本来なら依頼者である管理組合の利益を優先して適正に業務を行うべき設計コンサルが主導となって、見積りに参加する施工会社から受注予定の施工会社をあらかじめ決めておき、かたちだけの見積もり合わせを行い、受注した施工会社からバックマージンを受け取る仕組みです。設計監理方式は、あらかじめ管理会社や設計コンサルタントに決められた仕様をもとに、施工会社の選定を進めていくために公平で透明な選定方式です。理事会や修繕委員会の方々の中には、設計監理方式を採用することで大規模修繕工事のすべてが解決するように思われている方もいらっしゃるようですが、この方式も万能ではありません。
設計監理方式では、マンションの管理会社、または設計コンサルタントが建物の状態を確認するための劣化診断を事前に行い、工事の仕様を決め、数社に声を掛けてその仕様に基づいて相見積もり取り、会社の規模や経営状態、工事金額、現場監督の経験など総合的に比較して大規模修繕工事を発注します。管理会社や設計コンサルタントがあらかじめ行った劣化診断によって決めた同じ仕様に基づいて、見積もりをだすため、金額を調整するだけで簡単に談合ができるシステムでもあるのです。
他の二つの発注形式
大規模修繕には、他にも二つの発注形式があります。
責任施工方式
責任施工方式は施工業者に調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全てを一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
コンストラクション・マネジメント方式
コンストラクション・マネジメント（CM）方式は、米国で広く活用されている建設生産、管理システムのひとつです。この方式では、発注者の補助者、代行者であるコンストラクションマネージャー（CMR）が存在します。CMRは、発注者（この場合は管理組合）とマネジメント業務契約を締結し、技術的な中立性を保ちつつ発注者に代わって、あるいは発注者をサポートする形で、大規模修繕工事に関わる各種マネジメント業務の全て、または一部を担当します。日本ではまだ広く普及しているとは言えませんが、近年、設計業界や建設コンサルタント業界を中心に、徐々にこの方式の導入が進んでいます。
CM方式のメリットは、工事の品質や工期、コストに関して最善の選択がなされているのかを、専門知識と客観的視点を持つCMRがモニタリングして分析できることにあります。設計監理方式と重なる部分もありますが、設計監理方式は設計事務所などと施工業者がそれぞれの担当領域を受け持つ形なのに対して、CM方式ではCMRが全体をマネジメントするスタイルになると言えます。
