大規模修繕に関する法律

大規模修繕を初めて行う際には、どの法律を把握しておくべきかわからない方が大半でしょう。

結論から述べると、建築、修繕等に関してはその定義や必要な手続きについて、主に建築基準法によって規定されています。この記事では、建築基準法とその他の付随する法律において大規模修繕に関するチェックすべき項目についてご紹介していくので、ぜひ参考にしてください。

建築基準法とは

建築基準法は、主に建物を新築、利用する際に守るべき最低限のルールを定めた法律です。建築基準法において、具体的には建築物の「敷地、構造、設備及び用途」についての基準が定められています。

定められる規定は、大きく分けると「単体規定」と「集団規定」の二種類があります。「単体規定」は、建築物そのものについてその安全性や耐久性、快適性を保証するための規定であり、「集団規定」は建築物が含まれる市街地全体に対して、良好な環境整備を保証するための規定です。

先にも述べた通り、建築基準法は建物を建築、利用する際に守るべき最低基準を定めたものであり、大規模修繕の際に遵守しなければいけない規定は限られています。ここからは、建築基準法において大規模修繕に関する項目をピックアップして紹介していきます。

建築関連のその他の法律

建築、修繕に関する法律は建築基準法に限らず様々な付随する法律があります。関連するその他の法律についてもまとめていくので、この記事を読めばどの法律、条文を確認しておけばいいか分かるようになっております。

修繕工事を行う際は専門家である建築コンサルタントや施工会社とコミュニケーションを取りながらの信仰になるので、実際は建築主、修繕委員会の方は専門知識を完璧に把握しておく必要はありませんが、守るべき項目はどのようなもがあるのかという程度は把握しておきたいところなので、参考にしてください。

１. 大規模修繕の定義

まず、「大規模修繕」とは具体的に法律でどのように定義されているのかについてご説明します。

まず「修繕」という言葉ですが、これは建物の経年劣化等により構造上の性能や品質が劣化した部分を、新築当初の水準に可能な限り戻す工事を指します。工事に使う材料等は新築当初と同じ又は近しいものが使われます。そして「大規模な修繕」の定義は、建築基準法の第二条十四号にて「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定められています。「主要構造部」というのは、壁、床、柱、はり、屋根または階段のことで、いずれか一種について半分以上の修繕を行う際に、大規模な修繕に位置付けられるのです。

大規模な修繕が建築基準法で定義されている理由としては、一定の基準を満たす建築物を大規模修繕する場合に、建築確認申請と呼ばれる手続きが必要となるからです。

２.建築確認申請

一部の大規模修繕では、修繕計画が建築基準法に即するものであることを確認する手続きである「建築確認申請」が必要となります。修繕工事を始める前に、特定行政庁や民間の指定確認検査機関に申請を提出し、設計図書を審査して指摘部分を修正した後、建築基準法に適合すると判断されれば建築確認済証が交付され、着工が認められます。

実際に建築基準法と工事の図面を照らし合わせることは、委託する検査期間が基本的に行うので、建築主は申請を行うだけで大丈夫です。しかし、申請が必要である特定の大規模修繕を、申請なしで行ってしまうと違法とされ罰金系が課せられてしまうので、注意しましょう。

大規模修繕に建築確認申請が必要な建築物は、建築基準法の第六条にて、1〜3号建築物と定められる建築物です。1号建築物は一定の用途の建築物、2号は一定の基準を満たす木造建築物、3号は基準を満たす木造以外の建築物を指します。この詳しい定義については、確認申請についてまとめた記事があるので、確認申請について十分に把握したい場合はよければご覧ください。

３.区分所有法

入居者がそれぞれの住戸を所有する分譲マンションに関して規定を定めているのが区分所有法です。一戸建てと異なり、マンションにおいては多数の住民が建物を共有して使用するため、トラブルを防いで共有部分を快適なものとするための法律なので、管理者だけでなく入居者にも把握してもらうのが良いです。具体的には、住戸を所有する区分所有者の権利から、管理組合、総会についての規定などがあります。

区分所有者は管理組合に加入し、集会の決議に参加する権利があり、決議の内容には大規模修繕に関するものがあります。大規模修繕を行う際は、修繕計画の設計について総会で決議しなければいけないと定められています。その際に修繕の規模によって決議に必要な票の割合が変わってくるので注意してください。

決議に必要な票数

大規模修繕の修繕計画の決議については、第十七条にて定められています。

一般的な大規模修繕の内容は、防水工事、外壁工事、鉄部工事が主であり、修繕後に著しく変化が出ない工事に収まる場合は、「共有部分の形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」にあたり(2002年改正後)、区分所有者及び議決権の過半数の票で決議できます。これらは建物の外観や安全性を保つことで資産価値を維持するのに不可欠な工事です。

共有部分を大掛かりに変更する場合は必要票が変わってきます。具体的にはエレベーターの増築、物置や車庫の建設、屋上や廊下の一部を管理人室等に改造するなどの工事です。これらの工事が修繕計画に含まれる場合は「共有部分の変更」とされ、区分所有者及び議決権の4分の3以上の票で決議が行われます。

４.マンション管理適正化法

マンション管理適正化法は、入居者の快適な生活を保証するための管理を適正に行うために定められた法律です。マンションの管理計画の制定や管理業者の義務規定についてが主な内容となっております。

大規模修繕に関する規定としては、修繕積立金の管理方法や、マンションの管理計画に修繕計画を記載する義務が定められています。

第七十六条において、管理組合は修繕積立金を自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければいけないとされています。修繕積立金は将来の大規模修繕のために入居者から月々収集して積み立てるものであり、固有財産とは違って住戸の所有者全員に関わる資金であるためです。

また第五条にて、マンションの管理計画を都道府県に提出する際は、修繕計画が建築基準法等を遵守しているものであること、積立金の金額や管理が適切であることを記載する必要があります。どのような資金計画が適切であるとされているのかについては、国土交通省によるガイドラインにて定められています。修繕積立金の金額については、マンションの階数や延床面積によって月々の額の目安が定められています。

大規模修繕って義務なの？

ここまで大規模修繕を行うときに守るべき規定に関して述べてきましたが、そもそも大規模修繕に実施義務はあるのかというと、義務規定は今のところありません。ガイドラインにて大規模修繕を行う期間や周期、内容について国土交通省が推奨している目安はあるものの、義務ではないのです。

しかし、建物の経年劣化によって安全性や外観が損なわれ住民の満足度や建物自体の資産価値が下がっていくのを防ぐためには、定期的に修繕を行うことが不可欠です。管理者の負担額と資産価値の維持を差し引きしても修繕を行うメリットはありますし、入居者の不満が募ってトラブルに発展する可能性も下げられます。

何よりも安心して暮らせるマンションを目指すためにも、しっかりと法律に則って建物の管理を行っていきましょう。