追加費用
マンションの大規模修繕を行う前に、見積もりなどで修繕にかかる費用を把握することができますが、それはマンションが想定内の状態であること、つまり不具合がないということが前提条件です。もしも想定外の状況が起こっている場合には、当然追加の費用が発生してしまうでしょう。もちろん予算は無限大にある訳ではありませんので、追加費用を請求されても慌てないように対策をとっておくことが大切になってきます。
大規模修繕を検討している方はぜひこちらの記事を参考にして、追加費用の問題に備えておきましょう。また、費用に関してさらに詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
追加費用が発生する原因
マンションの大規模修繕で追加費用が請求される理由は、建物調査や見積もりの際には見つけられなかった細かな破損や不具合が施工時に判明するからです。大規模修繕では施工前に建物調査を行い、マンションの状況や修繕箇所を把握します。しかし、死角になって見えない部分や調査不足により見つけられなかった修繕箇所が施工時に判明するケースがあり、追加費用が発生します。どれだけ優良な業者に依頼しても、追加費用の発生が避けられないケースもあるでしょう。マンション管理センターが行った調査では、大規模修繕の際に約半数の工事で追加費用が発生したという報告もされています。
追加費用が発生する例
マンションの大規模修繕で追加費用が発生する具体的な事例として、以下の4つが挙げられます。
・タイルの必要枚数が増えた
・内部の劣化が激しい箇所が多かった
・足場の設置が難しかった
・災害が発生して破損箇所が増えた
上記の事例を確認しておくと、実際に大規模修繕を行う際、ある程度の追加費用を想定できます。
以下にて事例の内容を1つずつ解説していきましょう。
タイルの枚数
追加費用が発生する事例に、タイルの必要枚数が想定していた数よりも多くなった場合があります。外壁タイルの修繕にかかる費用は「実数精算方式」で計算される場合が多いです。「実数精算方式」は、実際にタイルの張り替えや補修を行う際に、必要な枚数に基づいて費用が算出される計算方法です。外壁タイルは、着工して足場を設置してみないと実際に必要な枚数がわかりません。そのため、外壁タイルの費用は目視で確認する見積もり段階よりも追加で必要になるケースが多くなります。
内部の劣化
配管やエレベーターなどの内部の劣化が激しかった場合も、追加費用が発生するケースとなります。配管やエレベーターなどの内部の劣化は、工事を施工してから解体してみないと正確に診断できません。そのため、見積もりの段階では築年数や使用状況からおおよその修繕費用を計算します。しかし劣化が激しく、今後、問題が生じる可能性があると判断されると、配管の交換やエレベーターの大規模な修繕が必要となって、追加費用が発生します。
足場の設置
足場の設置が想定していたよりも難しかった場合も、追加費用が発生します。足場の設置予定の場所が想定していたよりも狭かったり環境が悪かったりすることで、業者の手間が増えてしまうと追加の作業費がかかります。足場も着工してみないと、設置のしやすさや施工可能かなどを正確に判断できません。また、足場の設置が難しく、他の方法での施工を行ったり施工期間が延長したりすると追加費用が必要になります。
災害の発生
大規模修繕中に台風や地震などの災害が発生して破損箇所が増えてしまう場合も、費用の追加を想定しておきましょう。台風や災害によって破損箇所が増えてしまうと、修繕費用が追加で必要になります。災害による追加費用は、保険の適用も視野に入れて業者に相談してみると良いでしょう。
費用が足りない場合
大規模修繕工事の費用が足りない場合、マンションの機能を回復させるための充分な修繕工事ができません。費用を捻出するためには、以下のような対応が求められます。費用が不足する事態に陥らないように、早いうちから対策を取ってみましょう。
修繕積立金の値上げ
大規模修繕工事の費用が不足している場合、修繕積立金の値上げを行い、その分補填する方法があります。修繕積立金を値上げする際は、総会決議が必要となります。メリットは居住者に一時的な負担をかけずに、修繕費を確保できる点です。居住者は費用の不足分を支払うために、高額な費用を支払わずに済みます。
一方、デメリットは、居住者が毎月支払っている修繕積立金の金額が増えてしまうことです。仮に修繕積立金の金額を値上げする場合は、居住者に丁寧かつ納得する説明をしなければなりません。今後、大規模修繕工事をするマンションは、費用が不足していないのか確認しておきましょう。
修繕積立金について詳しく解説した記事もあるので、こちらも合わせてご覧ください。
工事の延期
マンションの大規模修繕工事の費用が足りない状態では、工事の延期を検討しましょう。工事を延期することで、トラブルや施工不良を防げます。例えば、費用が不足した状態で修繕工事をした場合、安価な資材が使われたり、手抜き工事に繋がったりする恐れがあります。ただし、修繕工事を中止してしまうと、修繕箇所が悪化し、建物自体に影響を及ぼすリスクもあり得るでしょう。大規模修繕工事に備え、修繕費の確保を検討しましょう。
一時金の徴収
もう1つの方法は、組合員から一時金を徴収することです。総会で決議して、月々支払う修繕積立金のほかに、一時金として、まとまった金額を徴収することを決定します。不足額によっては数百万単位の一時金を徴収することになり、組合員にとって負担が大きい対処方法になります。
金融機関の借入
修繕工事の費用が不足している場合には、金融機関から借入れる方法があります。借入れをするケースとして、居住者からの修繕費の補填ができない時が挙げられます。金融機関から借入れをする際は、管理組合の総会決議をしなければなりません。メリットとして、早急に費用の不足分を確保できる点が挙げられますが、デメリットは、借り入れた金額だけ利息が発生することです。借入れ後、組合員は利息をつけて返済することになるので一時金と比較すると、一度に支払う額は小さいですが、支払総額は大きくなります。大規模修繕工事の費用が不足する場合は、金融機関からの借り入れも検討しましょう。
追加費用を抑える方法
マンションの大規模修繕で追加費用をできるだけ抑える方法としては、以下の3つが挙げられます。それぞれの方法を、以下で詳しく説明します。
定期的なメンテナンス
追加費用をできるだけ抑える方法として、マンションの定期的なメンテナンスが挙げられます。マンションを定期的にメンテナンスしておくことで、追加費用が発生するような破損や不具合を減らせる可能性があります。特に、外壁タイルや内部の破損などといった、追加費用が発生しやすい箇所を重点的にメンテナンスすると良いでしょう。ただし、高所での作業が必要だったり、素人が補修して悪化したりする場合は専門業者に依頼することをおすすめします。
丸投げをしない
追加費用をできるだけ抑えるには、管理会社に丸投げしないことが大切です。管理会社はマンションオーナーに代わって雑務をこなしてくれるありがたい存在といえます。ただし、マンションのことをよく理解しているため、安心して大規模修繕を丸投げしてしまいがちです。しかし、施工会社と手を組んで高い中間マージンを加えた見積もりを出す管理会社も中には存在します。素人では大規模修繕の費用相場や見積もり内容などを正しく判断することは難しいため、請求された金額が正当かを見極められません。大規模修繕の際は管理会社にすべてを丸投げせずに、特に業者選びの際は相談や提案を行っていくことをおすすめします。
優良業者への依頼
工事を優良業者へ依頼すれば、施工不良や詐欺を防ぎ追加費用を抑えられるでしょう。悪徳業者の場合、見積もり時に安く提示して契約を取り、施工してから追加費用を請求しようとする場合があります。その結果、工事の追加費用が多くかかってしまうのです。特に価格の安さや大幅な値引きを前面に出している業者には注意が必要です。
