大規模修繕の費用不足

大規模修繕はマンションの安全性と快適性向上のために欠かせない工事ですので、時期が来たら行わなくてはなりません。しかし、費用が足りず工事に入れないというマンションも少なくありません。ここではどのような時に費用が不足するのかご紹介します。

修繕計画の不備

大規模修繕や改修工事は長期修繕計画に沿って行われます。工事日程や内容だけではなく、費用の見通しなど修繕の全ての基礎となるのがこの計画のため、不備や誤りがあると具体的に資金計画を立てた時に資金が足りなくなることがあります。

トラブルを防ぐために専門的・技術的知識の盛り込まれた計画を立てることが重要ですので、専門家と共に正確なプランを作る必要があります。

修繕積立金が溜まっていない

修繕積立金の徴収方法には、「均等積立方式」や「段階増額積立方式」、「一時金方式」などがあります。均等積立方式は長期修繕計画によって求められた修繕工事費の合計金額を、入居時から均等に積み立てていくものです。

段階増額積立方式は、入居時の積立額は少なく設定し、居住年数に合わせて積立額を段階的に多くしていくものです。一時金方式は、修繕を行う際に一時金を集めます。

新築マンションの購入者に対しては「段階増額積立方式」が採用されることが多く、急遽値上げすると同意が得られない可能性があります。「均等積立方式」の場合は、建物の状態によって積立金を値上げせざるを得ないことがありますが、 こちらも反発されることが予想されます。

全ての居住者に同意を得て着実に修繕費を積み立てることは容易ではなく、滞納などの積み重ねで修繕費の不足に陥ることは十分にあり得ます。

なお修繕積立金に関する記事は以前こちらで紹介しておりますのでご参考ください。

修繕費用が不足した場合の対処法

大規模修繕は長期修繕計画に基づいて工事内容や日程、予算などが組まれるため、計画が適切ではないと費用が足りない事態に陥ります。また、修繕積立金の回収法にはいくつかありますが、値上げの際には居住者の同意を得られないと反発や滞納などで徴収が難しくなるケースがあります。では、大規模修繕の費用が足りなくなった時はどうすればよいのでしょうか。

工事内容の見直し

大規模修繕は専門性の高い工事ですので、綿密な計画が求められます。費用が足りなくなったらコンサルタント会社などに工事内容を確認してもらい、工事計画を立て直すことで費用不足の解消につながります。依頼する費用の負担が厳しい状況である場合、知識のある管理組合員がいれば専門委員になってもらうという手もあります。

大規模修繕の時期を少しずらす

一般的に大規模修繕工事の目安は12年に一度です。しかし、工事内容によって修繕時期の目安は異なるため、修繕内容によっては工事を遅らせることが可能です。

たとえば給水ポンプや排水ポンプの補修は8~10年周期で行うことが理想ですが、国交省の長期修繕計画作成ガイドラインではエレベーターの補修は15年、取替となると30年周期が望ましいとされています。

以上のことから、大規模修繕は一度に全てやらないといけないわけではありません。設備の状態を確認して問題なければ、工事の時期を遅らせることもできます。工事のサイクルが長いほど修繕積立金を多く集めることができるため、工事費用の調達がラクになります。本当に必要な工事を洗い出し、修繕計画を立てましょう。

融資を受ける

金融機関や独立行政法人からの融資の他に、住宅金融支援機構と連動した融資制度を設けている地方公共団体もあります。融資を受ける際は確認してみると良いでしょう。

管理組合に専門家の派遣を行ってくれる自治体もあります。大規模修繕の計画の見直しや、費用で不安なことがある際には活用してみてください。

一時金を徴収する

一時金とは、大規模修繕の際に毎月の修繕積立金とは別に一括で回収する修繕費のことです。マンションの専有面積に応じて金額が決められます。一時金の徴収は、月々の管理費が修繕積立金よりも少ないときに行われます。管理費が少なければ修繕費用が不足した際に補うことが難しく、一時金の徴収をせざるを得なくなります。

大規模修繕はまとまった額のお金が必要となるため、全ての区分所有者から徴収できないこともあり、金融機関などからの融資を利用する方法がとられることが多いようです。

自ら修繕業者を探す

大規模修繕の施工業者を管理会社などに決めてもらうことで、工事対応も管理会社がしてもらえるため組合の負担軽減となりますが、工事費が高くなる傾向にあります。管理会社を通して施工業者に工事を依頼すると、施工業者は下請けの立ち位置となり仲介手数料が発生することがあります。仲介手数料が発生することで業者の利益は少なくなり、手抜き工事につながるリスクもあるため、技術力のある業者に組合から直接工事を依頼しましょう。

施工業者を選ぶ際は、複数業者から見積もりをとることをおすすめします。見積もり依頼をすることで、現在どのような工事が必要なのか知ることができます。また、工事内容で疑問点があった場合に質問をすることで、業者との相性を知ることも可能です。

そして、複数の見積もりがあることで工事の相場を知ることもできるため、費用が適正化されるメリットがあります。どれほど技術力のある業者でも工事後に問題が起こらないとは限らないため、アフターフォローの充実している業者を見極めて依頼しておくと安心です。

費用不足に備えよう

費用が足りなくなったときは、工事内容の見直しや修繕時期を遅らせるなど、計画の再考をまずすべきです。

必要な工事や工事費用を正確に把握するためにも、管理会社に任せきりにするのではなく管理組合が業者を選ぶことで仲介手数料が発生せず、コストを抑えることになります。それでも費用が足りなければ一時金を徴収したり、金融機関の融資や地方公共団体の補助金を利用しましょう。

費用が足りないときの対処法はいくつかありますが、資金不足の解消は容易ではないため、前もって修繕費を確保することが賢明です。その予防法をご紹介しましょう。

費用内訳を見直す

管理費と合わせて修繕積立金を徴収している場合、管理費の内訳を見直すことで修繕費に充てる金額を増やせることがあります。管理費は管理会社に支払う委託費などで構成されていますが、その費用を減らしたり管理会社を変更するなどの工夫をしましょう。

修繕積立金の調整

管理費の削減が難しければ修繕積立金を値上げをするしかありません。管理費の見直しであれば居住者の毎月の出費は変わりませんが、値上げとなると反発もあると思います。値上げに納得してもらうためには、修繕費用が不足していることを示す根拠などを明確にし、時間をかけて居住者の説得をするしかありません。

まとめ

今回は大規模修繕における費用の不足についてお話しさせていただきました。大規模修繕は建物の資産価値を高めるとても重要な工事になります。そのため費用の不足に関しては事前に対処しておかないと大変なことになってしまいます。記事を読んでくださった方の中で少しでも大規模修繕の費用の不足に備えて万全の工事となれば幸いです。良い大規模修繕を行えるように、しっかりとした計画を立てて行きましょう。

なお、株式会社繕では、些細なことから、大規模修繕に関するご相談まで無料で受け付けておりますので、下記のボタンリンクよりお気軽にお申し付けくださいませ。