マンションの共用部分とは

今回はマンションの共用部分について詳しく見ていきたいと思います。まず、マンションにおける共用部分は、区分所有法によって定められています。こちらの区分所有法については、過去の記事にて取り上げて解説しておりますので、気になる方は下のリンクよりご参考ください。

この区分所有法により定められたマンションの共用部分は、「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた付属の建物」というふうに定義されています。これだけ聞くと、少し難しく感じてしまいます。

これから説明していきますが、認識としてマンションの共用部分とは、「マンションの住人全てが使用し管理している部分」と捉えていただいて問題ないかと思います。では、詳しくマンションの共用部分について見ていきましょう。

共用部分と専有部分

先ほども登場しましたが、マンションには共用部分と専有部分の２種類の区分けが存在します。文字通りいわゆる「みんなで使う部分」と、「特定の持ち主が使う部分」と認識していただいて問題ないかと思います。しかし、これら２つには使用する上や管理・修繕を行う上で様々な決まりやルールが存在します。

それでは具体的に、マンションにおいてどのような部分が共用部分や専有部分に当たるのか、いくつかの例を用いて説明していきます。

【共用部分にあたるもの】

・エントランス
・エレベーター
・階段
・廊下
・水道、ガス、電気の配管（共用部分にあたる）

これら上記の部分は、区分所有法にて法定共用部分として定められている部分です。

法定共用部分とは、区分所有法にてもとより定めて記載されている共用部分のことを指します。

それに加えて、規約として共用部分にすることができる規約共用部分というものが存在します。これは例えば、マンションの一室を管理室や、会議室などとして利用するような場合に、独立している空間ではあるものの専有部分ではなく共用部分と定めることができるというものです。

それでは続いて、専有部分に当たるものについて説明していきたいと思います。

こちらは、区分所有法にあるように壁や床などによって区切られている独立した居住スペースのことを指します。簡単に居住する一室と考えていただいて問題ないと思います。この場合は、当然管理をするのはその一室を保有する居住者になります。

【専有部分にあたるもの】

・壁
・床
・天井
・エアコン等の住宅設備

共用部分の使い方

先述したように、マンションの共有部分は、マンションの居住者みんなの持ち物です。よって、特定の個人が管理するものでもなく、勝手な修繕などを行うことはできません。何か手を加えたりする場合は、住民の決議を行う必要が生じます。それについては、以前別の記事にて詳しく解説しておりますので、是非ご参考ください。

次に、マンションの共用部分を使っていく上で注意したい点について説明していきたいと思います。マンションの共用部分はみんなの持ち物であるということは、理解いただけたと思いますが、持ち物であるということは、保全や管理をみんなで行わなければいけないという問題が生じます。

もしも、エントランスが汚かったり、仕様が勝手に変わっていたら他の住民の居住環境に影響が生じてくる可能性があります。なので、マンションの共用部分にそのマンションの住民の中でルールを定めておく必要があります。共同の体育館などを使う上でのルールがあったように、マンションの共用部分も同じくルールを定めていないと、のちのトラブルに発展してしまいます。

共用部分のルール

前のセクションでも、マンションの共用部分におけるルールについて少し触れましたが、実際区分所有法などのマンションにおける法律で、明確に共用部分を使うルールは策定されていません。つまり、マンション毎に住民の間で共通認識としてのルールを持った上で生活していくということです。

しかしながら、勝手に誰かがルールを定めたとしても、それは全員の持ち物である以上効力を発揮することはできないどころか、不満が生じてトラブルになるケースも考えられます。

そこで、マンションの管理規約を住民で定める必要があります。このマンション管理規約は、マンションの利用者が快適に過ごす上でのルールです。

「じゃあみんなで話し合えばルールを決めたり、変更したりしていいの？」

と、考える方もいるかもしれません。しかし、この管理規約は区分所有者のうち３/４以上の賛成が必要となります。ですので総会等でしっかりと議論をし、納得のいく形で取り決めなければならないので注意が必要です。

ルールを違反した場合

ここまで共用部分のルールについて説明したところで、そのルールを破った場合についてお話ししていきます。もしもマンションの管理規約、ルールを破った場合は、専有部分の仕様禁止やマンション側からの訴訟が起こされる場合があります。

この場合の措置に関しては、マンションの管理組合における理事長が対応する形になります。この違反した場合の内容については、理事長が理事会に置いて決議を得た上で違反者に対して課されます。

トラブルケース

違反者がいた場合などには、トラブルに発展することもしばしば起こります。

そんなトラブルについての実例や起こりうるケースを知っておきましょう。

・破損

共用部分の設置物やその他の備品の破損についてのトラブルはよく起こるトラブルです。こちらの場合のトラブルについては、２通りのパターンが考えられます。まずは、特定の個人が破損を起こしてしまった場合です。この場合は、その本人が修繕やメンテナンスの負担をします。次に、特定の個人と断定しにくい場合についてです。この場合は、共用部分が住人みんなの持ち物であることから、管理費や修繕費などの積立金から負担します。いかなる場合もまずは、管理組合で相談を行うようにしましょう。

・迷惑行為

なんども言いますが、マンションの共用部分はみんなの持ち物です。誰かの独断で何かを行ったりすることは許されていません。例えば、個人の所有物を勝手に共用部分に置いたり、共用部分で騒いだりすることはいけません。当事者同士の関係で解決する問題であれば、話し合い等で解消するかもしれませんが、そうでない場合は管理組合や管理会社等に相談し、対応する措置をとってもらうようにしましょう。掲示板による張り紙などを行うことも有効と言えます。

・ゴミ捨て

マンションに備え付けのゴミ捨て場ももちろん共用部分です。分別をせずにゴミを捨てたり、回収日でないのにゴミを出して放置し異臭が放たれるなど、様々なトラブルが起こりやすい部分でもあります。マンションの衛生を担う共用部分であるゴミ捨て場は、住人同士の配慮を持って清潔にルールを守り使用するようにしましょう。

・盗難

共用部分にはポストなども含まれます。そのため郵便物や、購入物が宅配などで置かれている場合、盗難のケースも考えられます。盗難が考えられる場合は速やかに管理組合や管理会社、警察に連絡するようにしましょう。この場合は、早急に事実確認をし、一刻も早く対応することが住人間のトラブルに繋がらないためにも必要です。

まとめ

以上のように今回はマンションの共用部分におけるルールや、その他トラブルについて取り上げてみました。大規模修繕等を行う上でもよく出てくる言葉として「資産価値を向上させる」と言うものがあります。マンションは各個人の資産であると同時に全体の資産でもあります。住人同士が資産価値を守るためにも、しっかりとルールを守り住みよい環境づくりを日々から心がけることが重要なポイントと言えるでしょう。

なお、株式会社繕では、ちょっとしたマンションのことから大規模修繕に関するご相談まで無料で受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。